住房部长和财政部副部长Chris Bishop。 Photo: RNZ / Angus Dreaver
上周，住房部长和财政部副部长Chris Bishop表示，政府将出台立法，为海外投资者投资 "建房出租" （build-to-rent）开发项目提供更多便利。
作为联合政府百日计划的其中一项任务，内阁已同意针对【2005年海外投资法】（Overseas Investment Act 2005）进行修订，以更好地支持 "建房出租"类型的住房开发。
这一法案的修订，将帮助建立一个简化的批准流程，以允许海外投资者为建造全新的"建房出租"项目或投资现有的此类项目而购买土地。
根据修订后的法案，将会发布一封部长信函，表明新西兰对此类开发项目的海外投资持开放态度。
对于"建房出租"的界定、实操性以及其对新西兰房地产市场的影响，业界也发表了不同观点。
"建房出租" 至少20个单元房，租客可长期居住
新西兰房地产委员会（Property Council New Zealand）一直与政府合作，推动"建房出租"开发项目。该委员会的首席执行官Leonie Freeman表示， "建房出租"是一种新型的'投资型住宅'（commercial living），一般位于市中心，离主要交通干线仅步行的距离。
她说，"建房出租"是目前全球发展最快的住房模式之一，提供专业管理的长期租赁的住房。
"租客可以选择在多单元的，为租客提供专业管理以及提供一系列设施、定制化生活方式选择的高品质住宅中居住，他们可以根据自己的意愿选择居住的时间。" Freeman表示。
Freeman认为，该住房模式可以很好地增加新西兰住房市场的供应，减轻租金上涨给租客带来的压力。
"新西兰急需温暖、干燥、健康的新出租物业，" 她说。 "建房出租将增加住房供应，减轻租金上涨压力，并释放现有租赁市场的库存供其他租户使用。"
"由于大规模的建房出租项目适合交通四通八达的市中心，它可能会极大地帮助奥克兰的公寓供应。这反过来支持了减少碳排放和支持环保的目标。"
新西兰房地产委员会首席执行官Leonie Freeman。 Photo: supplied
住房部长和财政部副部长Chris Bishop表示， "建房出租" 在新西兰是相对较新的租赁住房形式，但在海外非常常见。该业态目前在新西兰规模较小，仅有22个注册的开发项目，但增长潜力巨大。
根据新西兰房地产委员会提供的信息，目前奥克兰可参考的 "建房出租"项目包括位于Sylvia Park的Kiwi Property ，有297个在建的单元房；位于 Glen Innes的Simplicity Living ，130个单元房已经投入使用；位于Takapuna的 McConnell Property ，包含350个单元房。
Freeman表示， "建房出租" 开发项目至少要包括20个单元房（units）。
"而更大规模的建房出租开发项目大多数由投资机构拥有，人们购买的是份额。"
新西兰房地产委员会2021年进行的一份研究显示，该委员会的会员计划在未来十年提供超过2.5万套的"建房出租"住房。
"建房出租将改变新西兰的租房体验，正确的政策设置、对OIA海外投资法的修订，以及允许折旧（指建筑物和厨房、电器等设施财物的折旧）是实现这一增长的关键，" Freeman表示。 "通过建房出租，房地产行业能交付数千套高质量、高密度的出租住宅，以支持新西兰城市密集化和气候目标。"
位于Sylvia Park的一个计划中的 "建房出租"开发项目。 Photo: Supplied
"建房出租"有潜质吸引海外投资
CoreLogic NZ首席经济学家 Kelvin Davidson表示，他很支持 "建房出租"项目，并且为租客提供了更稳定的住房选择。
"建房出租在海外（运行）非常成功，我们都知道新西兰有住房紧缺问题，所以任何支持建造优质住房，并且为租客提供更多优质房产的措施都是很好的设想，" Davidson表示。 "人们说你买房前先租房，但有很多人可能一辈子都想要租房住，所以他们需要好的住房选项。"
"建房出租是一种不同于常规类型的住宅，有专业化的管理，" 他说。 "它很好地利用了土地，每平方米的土地上有更多的住宅，强化了土地的利用。为新西兰提供更多某种特定类型的住宅，并满足长期租赁的需求。"
目前，允许海外投资"建房出租"开发项目还未进入实质性实施阶段，对于是否真的能吸引到海外投资，Davidson对此保持乐观态度。
"新西兰一直是很多海外资本的主要目标……我非常确定（这个项目）需要资金来资助它。" Davidson表示。
新西兰房地产委员会首席执行官Leonie Freeman则认为，目前的【海外投资法】已经不适用，其带来的不确定性阻碍了海外资本进入新西兰市场。
"目前【海外投资法】中的条款将建房出租开发项目与普通住宅同等对待，投资建房出租项目也需要部长的指示，" Freeman表示。 "这一不确定性阻碍了海外投资进入新西兰市场，使开发商难以获得开发的资金，并破坏了整体市场的流动性。"
新西兰华人建筑业协会会长Frank Xu。 Photo: supplied
新西兰华人建筑业协会会长Frank Xu表示，他觉得"建房出租"有潜质吸引海外投资，但需要来自政府层面在政策上的更多支持。
"建房出租是不是一定能吸引到海外投资还比较难说，一是政策细则出来以后，审批过程复不复杂，还有就是【海外投资法】的限制条件。" Xu表示。
此外，Xu表示，"建房出租"最终能否吸引到投资，还要看租赁市场带来的回报率。
"新西兰房地产委员会预测的回报率在5%到6%之间，如果回报率太低，投资者就没有兴趣来参与投资，" Xu表示，"公寓开发的造价目前非常高，如果按照目前的造价去做（建房出租开发项目），租金达不到一定程度，回报率是不可能达到5%的。"
Xu表示，总体上来看，虽然目前政府还没有针对 "建房出租"开发项目的细则，但该物业类型对解决新西兰的住房短缺有帮助，但也有可能对本地进行公寓开发的开发商产生一定程度的冲击。
"建房出租开发出来的房子就是为了出租的，而且必须是长期出租……又是相对较新的住宅，比普通的出租房要好很多，" 他说。"但对公寓的开发商可能会是一个冲击，尤其可负担性本身就较高的公寓，可能会面临没有买家的情况。"
"新西兰的典型房产阶梯是，年轻人要进入房地产市场的第一步是买一个公寓的单元房，以后再换大房子，" 他说。"但如果是有（建房出租）这种出租的物业去替代，有很多配套设施，允许你长期租赁，而且开发量又大，年轻人可能会选择存钱而不是买公寓，（传统）公寓的增值空间可能不会大。"
Xu表示，现在中国的房地产市场开发比较低迷，"建房出租"或许会是中国买家一个不错选择。
"现在在中国，很多房地产开发商，不仅不挣钱甚至还要亏钱，产能与资金严重过剩，如果在新西兰做房产开发能有2%或3%的回报率，他们可能会觉得还不错，" 他表示。"总体来说，这是一个很好的项目，我们希望政府能在程序审批上简单一些，让项目尽快开始实施。"
Bishop表示，联合政府仍然致力于禁止海外投资在新西兰购买现房和土地（除非投资者有资格获得许可），但会尽一切所能解决住房危机。
"解决住房危机没有灵丹妙药，因此我们要采取一切可行的方法来建造更多的住房。" Bishop表示。