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政府拟修订海外投资法,“建房出租”将向外国买家“开绿灯”

16:52 pm on 14 March 2024

住房部长和财政部副部长Chris Bishop。 Photo: RNZ / Angus Dreaver

上周,住房部长和财政部副部长Chris Bishop表示,政府将出台立法,为海外投资者投资 "建房出租" (build-to-rent)开发项目提供更多便利。

作为联合政府百日计划的其中一项任务,内阁已同意针对【2005年海外投资法】(Overseas Investment Act 2005)进行修订,以更好地支持 "建房出租"类型的住房开发。

这一法案的修订,将帮助建立一个简化的批准流程,以允许海外投资者为建造全新的"建房出租"项目或投资现有的此类项目而购买土地。

根据修订后的法案,将会发布一封部长信函,表明新西兰对此类开发项目的海外投资持开放态度。

对于"建房出租"的界定、实操性以及其对新西兰房地产市场的影响,业界也发表了不同观点。

"建房出租" 至少20个单元房,租客可长期居住

新西兰房地产委员会(Property Council New Zealand)一直与政府合作,推动"建房出租"开发项目。该委员会的首席执行官Leonie Freeman表示, "建房出租"是一种新型的'投资型住宅'(commercial living),一般位于市中心,离主要交通干线仅步行的距离。

她说,"建房出租"是目前全球发展最快的住房模式之一,提供专业管理的长期租赁的住房。

"租客可以选择在多单元的,为租客提供专业管理以及提供一系列设施、定制化生活方式选择的高品质住宅中居住,他们可以根据自己的意愿选择居住的时间。" Freeman表示。

Freeman认为,该住房模式可以很好地增加新西兰住房市场的供应,减轻租金上涨给租客带来的压力。

"新西兰急需温暖、干燥、健康的新出租物业," 她说。 "建房出租将增加住房供应,减轻租金上涨压力,并释放现有租赁市场的库存供其他租户使用。"

"由于大规模的建房出租项目适合交通四通八达的市中心,它可能会极大地帮助奥克兰的公寓供应。这反过来支持了减少碳排放和支持环保的目标。"

新西兰房地产委员会首席执行官Leonie Freeman。 Photo: supplied

住房部长和财政部副部长Chris Bishop表示, "建房出租" 在新西兰是相对较新的租赁住房形式,但在海外非常常见。该业态目前在新西兰规模较小,仅有22个注册的开发项目,但增长潜力巨大。

根据新西兰房地产委员会提供的信息,目前奥克兰可参考的 "建房出租"项目包括位于Sylvia Park的Kiwi Property ,有297个在建的单元房;位于 Glen Innes的Simplicity Living ,130个单元房已经投入使用;位于Takapuna的 McConnell Property ,包含350个单元房。

Freeman表示, "建房出租" 开发项目至少要包括20个单元房(units)。

"而更大规模的建房出租开发项目大多数由投资机构拥有,人们购买的是份额。"

新西兰房地产委员会2021年进行的一份研究显示,该委员会的会员计划在未来十年提供超过2.5万套的"建房出租"住房。

"建房出租将改变新西兰的租房体验,正确的政策设置、对OIA海外投资法的修订,以及允许折旧(指建筑物和厨房、电器等设施财物的折旧)是实现这一增长的关键," Freeman表示。 "通过建房出租,房地产行业能交付数千套高质量、高密度的出租住宅,以支持新西兰城市密集化和气候目标。"

位于Sylvia Park的一个计划中的 "建房出租"开发项目。 Photo: Supplied

"建房出租"有潜质吸引海外投资

CoreLogic NZ首席经济学家 Kelvin Davidson表示,他很支持 "建房出租"项目,并且为租客提供了更稳定的住房选择。

"建房出租在海外(运行)非常成功,我们都知道新西兰有住房紧缺问题,所以任何支持建造优质住房,并且为租客提供更多优质房产的措施都是很好的设想," Davidson表示。 "人们说你买房前先租房,但有很多人可能一辈子都想要租房住,所以他们需要好的住房选项。"

"建房出租是一种不同于常规类型的住宅,有专业化的管理," 他说。 "它很好地利用了土地,每平方米的土地上有更多的住宅,强化了土地的利用。为新西兰提供更多某种特定类型的住宅,并满足长期租赁的需求。"

目前,允许海外投资"建房出租"开发项目还未进入实质性实施阶段,对于是否真的能吸引到海外投资,Davidson对此保持乐观态度。

"新西兰一直是很多海外资本的主要目标……我非常确定(这个项目)需要资金来资助它。" Davidson表示。

新西兰房地产委员会首席执行官Leonie Freeman则认为,目前的【海外投资法】已经不适用,其带来的不确定性阻碍了海外资本进入新西兰市场。

"目前【海外投资法】中的条款将建房出租开发项目与普通住宅同等对待,投资建房出租项目也需要部长的指示," Freeman表示。 "这一不确定性阻碍了海外投资进入新西兰市场,使开发商难以获得开发的资金,并破坏了整体市场的流动性。"

新西兰华人建筑业协会会长Frank Xu。 Photo: supplied

新西兰华人建筑业协会会长Frank Xu表示,他觉得"建房出租"有潜质吸引海外投资,但需要来自政府层面在政策上的更多支持。

"建房出租是不是一定能吸引到海外投资还比较难说,一是政策细则出来以后,审批过程复不复杂,还有就是【海外投资法】的限制条件。" Xu表示。

此外,Xu表示,"建房出租"最终能否吸引到投资,还要看租赁市场带来的回报率。

"新西兰房地产委员会预测的回报率在5%到6%之间,如果回报率太低,投资者就没有兴趣来参与投资," Xu表示,"公寓开发的造价目前非常高,如果按照目前的造价去做(建房出租开发项目),租金达不到一定程度,回报率是不可能达到5%的。"

Xu表示,总体上来看,虽然目前政府还没有针对 "建房出租"开发项目的细则,但该物业类型对解决新西兰的住房短缺有帮助,但也有可能对本地进行公寓开发的开发商产生一定程度的冲击。

"建房出租开发出来的房子就是为了出租的,而且必须是长期出租……又是相对较新的住宅,比普通的出租房要好很多," 他说。"但对公寓的开发商可能会是一个冲击,尤其可负担性本身就较高的公寓,可能会面临没有买家的情况。"

"新西兰的典型房产阶梯是,年轻人要进入房地产市场的第一步是买一个公寓的单元房,以后再换大房子," 他说。"但如果是有(建房出租)这种出租的物业去替代,有很多配套设施,允许你长期租赁,而且开发量又大,年轻人可能会选择存钱而不是买公寓,(传统)公寓的增值空间可能不会大。"

Xu表示,现在中国的房地产市场开发比较低迷,"建房出租"或许会是中国买家一个不错选择。

"现在在中国,很多房地产开发商,不仅不挣钱甚至还要亏钱,产能与资金严重过剩,如果在新西兰做房产开发能有2%或3%的回报率,他们可能会觉得还不错," 他表示。"总体来说,这是一个很好的项目,我们希望政府能在程序审批上简单一些,让项目尽快开始实施。"

Bishop表示,联合政府仍然致力于禁止海外投资在新西兰购买现房和土地(除非投资者有资格获得许可),但会尽一切所能解决住房危机。

"解决住房危机没有灵丹妙药,因此我们要采取一切可行的方法来建造更多的住房。" Bishop表示。

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